Réaménagement de la ZAC : point d'étape avec l'aménageur

MAJ 26 MARS 2024

Neuf bâtiments ont déjà été démolis et le premier commerce de la ZAC a entamé ses travaux d’aménagement. Il s’agit de la Maison Rouget, déjà implantée à Beaumont-sur-Oise et L’Isle-Adam, et élue meilleure pâtisserie du Val d’Oise en 2023. Située à l’entrée sud du Val d’Ezanville, la boulangerie devrait ouvrir à l’automne 2024. L’établissement regroupera un atelier de fabrication en boulangerie et pâtisserie, une boutique et un espace convivial adapté en salon de thé.
Les travaux d’accès au site opérés par le département, devraient débuter au dernier trimestre 2024. Ils porteront, dans un premier temps, sur l’aménagement de la rue Eugène Delacroix et la création de la future bretelle de sortie. Ces travaux s’échelonneront jusqu’en 2026.
Quant à l’aménageur du site, la Semavo, il devrait désigner les futurs promoteurs du pôle PME à l’été et initier les premiers travaux d’infrastructure et d’équipements publics de la ZAC à compter de décembre 2024.

ENQUETE PUBLIQUE DU 2 AVRIL AU 6 MAI

Pour mener à bien la restructuration du Val d’Ezanville, Plaine Vallée lance du 2 avril au 6 mai 2024, une enquête préalable à la déclaration d’utilité publique (DUP).

Une nouvelle étape déterminante du projet de requalification a été franchie en février 2023 avec la désignation d’un aménageur : la SEMAVO. Son directeur, Eric Renckert, nous expose le rôle central de l’aménageur dans la poursuite de l’opération.  
Plaine Vallée a désigné son aménageur : la SEMAVO
À l’issue de la mise en concurrence organisée par Plaine Vallée, la SEMAVO (Société d’Economie Mixte Départementale pour l’Aménagement du Val d’Oise) a été désignée comme aménageur de la requalification du Val d’Ézanville.
À ce titre, elle veillera à prendre en compte l’ensemble des contraintes techniques présentes sur le site du Val d’Ezanville et garantir une programmation respectant les exigences de la collectivité. L’aménageur sert de lien entre architectes, promoteur(s), collectivités, entreprises et organise ses actions en concertation avec les usagers du territoire. Des conditions nécessaires à la réalisation d’une zone d’activité mixte.
La SEMAVO est animée par des principes d’agilité et de proximité avec les collectivités. « Ce ne sont pas simplement des mots, c’est aussi une réalité » explique son directeur. À travers une expertise de plus de 50 ans, elle a acquis un véritable savoir-faire et jouit d’une expérience avérée dans la réalisation d’opérations d’aménagement. Elle est aujourd’hui engagée dans le développement de six nouveaux parcs d’activités dans le département du Val d’Oise.

L’aménageur, un chef d’orchestre
“Le travail de l’aménageur est d’assembler les compétences de différents acteurs au service de la réalisation d'un projet urbain”
Dans ce rôle de coordination, l'aménageur mobilise des experts dans les domaines de l’aménagement : architectes-urbanistes, bureaux d'études, paysagistes, écologues, géomètres, notaires, juristes, avocats, ... ainsi que les entreprises en charge de la réalisation des travaux. « L’aménageur doit s’assurer que l’ensemble des prestataires et constructeurs participent à la qualité finale recherchée », souligne Eric Renckert.

Une démarche partenariale engagée
L’aménageur opère en étroite concertation avec les collectivités tout au long du processus.  « Ce qui est important de relever, c’est le travail partenarial de ce projet. L’aménageur est un partenaire de la collectivité. Il travaille pour la collectivité et est à son écoute continue" insiste-t-il.

Un parc d’activité mais aussi un nouveau lieu de vie pour les habitants
Dans cette optique, la zone accueillera une programmation mixte, mêlant activités commerciales, services, loisirs, bureaux, artisanat et activités de production. Le cœur de parc marquera un point de rencontre pour l’ensemble des usagers, habitants, salariés et consommateurs.

Des engagements en faveur du développement durable
La requalification du Val d’Ézanville s’inscrit dans le respect des nouvelles exigences réglementaires. Le recyclage d’une friche préexistante répond effectivement aux objectifs de non-artificialisation des sols.
Le directeur de la SEMAVO le confirme, « le projet du Val d’Ézanville marque un engagement fort en matière de développement durable ». Cette promesse se manifeste par un impact environnemental du site maîtrisé, tant en matière d’imperméabilisation des sols, de circulation douce, d’infiltration et de gestion des eaux, de végétalisation du site, d’intégration paysagère que d’autonomie énergétique.
La SEMAVO impose aux constructeurs de s’inscrire dans le processus de labellisation “BiodiverCity”, qui évalue la performance des projets immobiliers prenant en compte la biodiversité (label BiodiverCity®).

Les prochaines échéances
Le projet franchira de nouvelles étapes cruciales de son développement dans les mois à venir. Les études de conception des espaces publics nécessaires à la consultation des promoteurs sont prévues d’ici la fin d’année. En parallèle, le CPAUPE (cahier de prescription architecturale, urbaine, paysagère et environnementale) sera élaboré de façon à transmettre aux opérateurs et à leur maîtrise d’œuvre les enjeux et ambitions du projet à respecter. Enfin, 2023 marquera l’achèvement des démolitions des anciens bâtiments et le lancement de la consultation des promoteurs.



 

Alors que les premières démolitions des bâtiments ont démarré fin novembre, le projet d’aménagement entame une nouvelle étape décisive. Le conseil communautaire de Plaine Vallée a approuvé mercredi 23 novembre le dossier de création de la Zone d’Aménagement Concerté du Val d’Ezanville, visant à impulser un projet urbain pérenne d’envergure pour le territoire et ses habitants.

Les grands principes d’aménagement

Afin de revitaliser l’ancienne zone commerciale du Val d’Ezanville, Plaine Vallée en concertation avec Ézanville et Moisselles, mène un ambitieux programme de requalification.

Une zone à vocation mixte

La zone d’activités, actuellement en friche, s’étend sur une superficie de 15 ha. Au total, elle occupera 60 000 m2 de surface de plancher², sans emprise sur les terres agricoles.

Côté programmation, le projet prévoit de mêler des activités de commerces, de services, de la restauration et des bureaux. Des activités de loisirs et d’artisanat sont également à l’étude. Il s’inscrit dans une stratégie de développement pensée à une échelle globale de l’intercommunalité. Il s’efforce ainsi de répondre aux attentes des habitants et de prendre en compte tous les enjeux territoriaux, dont la question de la concurrence et des complémentarités commerciales.

Le site réaménagé devrait ainsi générer 800 emplois, visant ainsi à relocaliser l’emploi alors que 80% des actifs de Plaine Vallée travaillent à l’extérieur de l’agglomération.

Une meilleure desserte et des accès sécurisés

Les accès, dessertes, circulations aux abords et à l’intérieur du site vont être reconfigurés. Il s’agit de désenclaver le site en l’intégrant davantage dans le tissu urbain et naturel existant. Des nouveaux accès sur la route départementale et des cheminements piétons et de pistes cyclables vont ainsi être créés pour desservir les quartiers pavillonnaires limitrophes, les équipements et les commerces.

Un projet intégré dans son environnement

Le projet se veut porteur d’une forte qualité urbaine, architecturale et paysagère tout en privilégiant la réutilisation des matériaux existants. Par ailleurs, l’impact environnemental du site, tant en termes d’imperméabilisation des sols, de la gestion des eaux pluviales, végétalisation du site, que d’autonomie énergétique figure au cœur des préoccupations.

Une démarche concertée

Au cours de la séance, les élus communautaires ont également validé le bilan de la concertation qui s’est tenue entre le 30 septembre 2021 et le 15 novembre 2022, auprès des habitants.

Cette concertation, qui a réuni plus de 100 contributions, témoigne de l’intérêt porté par les habitants, au-delà de la commune d’Ezanville. Elle a ainsi permis de consolider les grandes orientations d’aménagement et de programmation du projet. Les observations des habitants ont été intégrées dans les principes d’aménagement et la conception du schéma de la ZAC, ainsi que dans le cahier des charges de l’aménageur et des futurs promoteurs.

La prochaine étape majeure du projet d’aménagement interviendra début 2023 avec la désignation de l’aménageur en charge de la ZAC.

La Zac, outil essentiel du projet d’aménagement
Afin de la revitaliser le Val d’Ezanville, Plaine vallée en concertation avec Ézanville et Moisselles, s’est penchée sur un ambitieux programme de requalification. Celui-ci vise à résorber la friche commerciale et à donner au site une vocation économique mixte mêlant activités de commerces, services et bureaux.
Pour maîtriser cette opération, une Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) sera créée. Celle-ci permet d’avoir la main sur la programmation et d’associer les personnes concernées, riverains, commerces, associations… dans l’élaboration du projet.
Aussi, pour mieux appréhender les enjeux et les orientations de la requalification, Plaine Vallée organisait une 2e réunion publique le mardi 10 mai.

1ère étape préalable : l’acquisition des terrains
Pour faire suite à la première réunion publique qui s'est tenue en septembre 2021, les avancées du projet sont notables.
Le site, occupé par la communauté des gens du voyage, a tout d’abord été libéré, puis sécurisé avec l'installation d'un portique et de caméras de vidéosurveillance.
En parallèle, les terrains, ont massivement été rachetés par l’Etablissement Public Foncierd’Ile-de-France (EPFIF). L’EPFIF rachète une à une les parcelles aux propriétaires privés pour le compte de l’agglomération, étape indispensable pour la réalisation d‘une zone d’aménagement concertée.
Cette maîtrise foncière a permis de procéder aux fouilles archéologiques courant mars, sur les terrains acquis, de poursuivre des études de sol et préparer la démolition des premiers bâtiments d’ici la fin d’année.

22 millions consacrés à l’aménagement
La requalification du Val d’Ezanville est évaluée à 22 millions d’euros. L’aménagement est financé par la communauté d'agglomération avec la participation de la région, le département, de la commune d'Ezanville ainsi que l'Etat à travers le Plan de relance. Ce coût englobe les acquisitions foncières, les démolitions de bâtiments, créations de dessertes et réseaux, études…
« C’est un projet complexe, couteux dont nous avons souhaité qu’il réponde aux besoins de notre territoire, des habitants, communes et entreprises. Avec cet aménagement, nous souhaitons proposer un projet structurant, pérenne, durable et porteur d’emploi de qualité. »précisaitle président de l’agglomération Luc Strehaiano, à la centaine de personnes qui s’étaient déplacées au complexe de la Prairie.

Une zone à vocation mixte
Le projet de requalification de la ZAC d’Ezanville s’inscrit dans une stratégie de développement pensée à une échelle globale, celle de l’intercommunalité. Il s’efforce de prendre en compte tous les enjeux territoriaux, dont la question de la concurrence et des complémentarités commerciales.
A ce stade, le projet prévoit des activités de commerces, de services, restauration et bureaux. Des activités de loisirs et d’artisanat sont également à l’étude.
Concernant les commerces, l’activité autour de la maison sera partiellement conservée avec notamment le maintien de l’enseigne BUT. Le bâtiment qui date de 1976, va être restructuré, traversé par une pergola et végétalisé.

6 ha de terres agricoles préservés et 60 000 m2 de bâtis
Le projet d’aménagement nécessite de lourds travaux de démolition. Sur les 43 000 m2 de bâtis existants, 15 000 m2 sont voués à la démolition. A terme, la surface de bâti occupera 60000 mètres carrés, sans emprise sur les terres agricoles. Ainsi, les 6 ha de terres agricoles situées sur la commune de Moisselles et initialement prévus dans le précédent projet seront préservés.
Par ailleurs, l’impact environnemental du site, tant en termes d’imperméabilisation des sols, de la gestion des eaux, végétalisation du site, intégration paysagère, que d’autonomie énergétique figure au cœur des préoccupations.
Le site réaménagé devrait ainsi accueillir une cinquantaine d’entreprises et générer 800 emplois.

Garantir une meilleure desserte et des accès sécurisés
La requalification de la zone prévoit également de repenser totalement les accès, dessertes, circulations (en transport en commun, routières, piétonnières et cyclistes) aux abords et à l’intérieur du site afin de garantir son accessibilité. 

PROBLEMATIQUE DES RONGEURS
Certains d’entre vous ont fait part à M.le Maire des difficultés rencontrées autour de la ZAC du fait de la présence de rats dans le quartier des Bourguignons (notamment allée du Quercy et rue de Normandie). M. le Maire a immédiatement informé Plaine Vallée qui a, le jour même, saisi des entreprises spécialisées afin d’établir un diagnostic, déterminer et chiffrer une intervention en urgence.
Les rats ne viennent pas directement des bâtiments abandonnés, même s’ils y passent, mais des terrains en friche qui ont été fouillés par l’INRAP pour effectuer le diagnostic archéologique. Les populations de rongeurs ont sans doute été dérangées ce qui les a poussé à quitter leurs terriers.
La préconisation, jugée la plus efficace par l’entreprise spécialisée, serait d’effectuer un traitement au plus près des habitations c’est-à-dire dans les jardins des riverains qui le souhaitent.
Les pains de raticides, qui seront installés par le prestataire, seront livrés dans des boites dont l’entrée est uniquement accessible aux rongeurs de manière à limiter les risques vis-à-vis des animaux domestiques.
Si vous êtes concernés, merci  de contacter l’agglomération Plaine Vallée (Monsieur Didier Neau) via le courriel suivant : dneau@agglo-plainevallee.fr en indiquant vos coordonnées afin que l’on puisse vous contacter pour une intervention.

Voir la rediffusion de la réunion publique
https://www.youtube.com/watch?v=LGjZhwgck1w&t=1262s
Sur toute la durée de la restructuration, jusqu’en, un site internet sera dédié à l'avancée du projet
https://val-ezanville.fr/

Les attentes des habitants sur le devenir de la zone en friche sont fortes. En témoigne les 350 personnes qui se sont mobilisées le 29 septembre pour assister à la réunion publique sur l’aménagement du Val d’Ezanville. De nombreuses questions ont ainsi pu être soulevées s’agissant aussi bien de la sécurisation du site que du projet d’aménagement en tant que tel.

Un portique pour stopper l’occupation illégale

En amont de la présentation sur le futur aménagement, les élus ont tenu à témoigner de leur volonté à faire stopper rapidement les dégradations de la zone commerciale et mettre un terme aux nuisances subies par les riverains, suite à l’installation de la communauté des gens du voyage sur la zone. L’installation d’un portique, qui devrait intervenir au plus tard fin novembre, donnera le coup d’envoi à l’évacuation des caravanes, stationnées illégalement depuis plus d’un an. Début 2022, des travaux de terrassement et de démolition sont prévus afin de procéder à la destruction des parkings et empêcher de façon durable, l’occupation de la zone avant de lancer la réalisation des fouilles archéologiques à l’été 2022.

Le projet d’aménagement de la future zone

La zone située en façade de la RD301 et à proximité du Modo de Moisselles, qui accueille notamment le centre commercial Leclerc, dispose d’atouts indéniables.

Afin de la redynamiser et lui rendre toute son attractivité, Plaine Vallée, Ézanville et Moisselles, se sont penchées sur un programme de requalification visant à résorber la friche commerciale et à donner au site du Val d’Ezanville une vocation économique mixte et durable.

Face aux mutations des dynamiques commerciales, notamment l’essor de la vente en ligne, il n’est plus envisageable aujourd’hui de faire du Val d’Ezanville une zone exclusivement réservée au commerce, comme c’était le cas par le passé. Un tel programme viendrait fragiliser la pérennité du projet et concurrencer les autres zones commerciales de l’agglomération voire les centres-villes.

Une programmation immobilière diversifiée a donc été envisagée. Celle-ci prévoit :

• Un pôle d’activité (bureaux et locaux d’artisanat) dédié aux PME/PMI. Ce type de programme, très prisé par les investisseurs et promoteurs, rencontre une forte demande sur le territoire. Il présente également l’avantage de relocaliser l’emploi, alors que 80% des actifs de l’agglomération travaillent à l’extérieur de Plaine Vallée.
• Un pôle restauration, qui devrait par ailleurs bénéficier de l’attractivité liée à la future implantation du cinéma multisalles de Domont.
• Un pôle de services, sur lequel des activités de santé, loisirs, crèche… sont envisagées.

Des commerces, de plus petite surface comparativement au précédent projet d’aménagement, sont également planifiés.

Le site réaménagé devrait ainsi accueillir une cinquantaine d’entreprises et générer 800 emplois.

La requalification de la zone prévoit également de repenser totalement les accès, dessertes, circulations (routières, piétonnières et cyclistes) aux abords et à l’intérieur du site afin de garantir son accessibilité.

Par ailleurs, l’impact environnemental du site, tant en termes d’imperméabilisation des sols, de la gestion des eaux, que d’autonomie énergétique figure au cœur des préoccupations.

Un projet de 22 millions qui bénéficie du Plan France Relance

Ce projet de requalification de la friche commerciale, d’un budget global de 22 millions, bénéficie du soutien de L’Etat, qui vient d’accorder à l’agglomération une enveloppe de 2 millions d’euros de subvention à travers le Plan France Relance. Si la moitié des investissements est supportée par les recettes commerciales des futures vente foncières, 33% restent à la charge de Plaine Vallée et Ezanville en complément de l’Etat (16%).

A quel horizon ce projet verra-t-il le jour ?

Afin de mettre en œuvre les études préalables à la réalisation du projet et permettre les premières acquisitions foncières, vos collectivités locales ont d’ores et déjà engagé des actions.

L’Etat, la région Ile-de-France, le département du Val d’Oise pour la desserte de la future zone et l’EPFIF, établissement public spécialisé dans le portage foncier, sont notamment associés au projet.

Les premiers coups de pelle seront visibles en début d’année dans le cadre du diagnostic archéologique obligatoire qui sera réalisé par l’INRAP (Institut national de recherches archéologiques préventives) sur les 5 ha de terrains non bâtis. Au cours de l’année 2022, les premières démolitions de bâtiment suivront puis les travaux de réalisation des accès débuteront au 2^ème semestre 2023. C’est à partir de là que les travaux d’aménagement de la future démarreront et s’étendront jusqu’en  2026 ! Dans ce laps de temps les constructions et les implantations de nouvelles entreprises et commerces se feront au fur et à mesure.

Un projet concerté et donc évolutif

L’aménagement de la zone, s’inscrit dans le cadre d’une Zone d’Aménagement Concertée (ZAC). Pendant toute la durée du projet, habitants, associations locales et autres personnes concernées sont associées dans le cadre de cette concertation.

Leur avis, remarques et suggestions sont portées à la connaissance des collectivités afin d’amender le projet d’aménagement par le biais des registres mis à disposition dans les communes et au siège de l’agglomération, mails, courriers, réunions publiques….

A ce titre, en complément des réunions et expositions publiques, le site internet « www.val-ezanville », dédié à la concertation, vient d'être lancé. Vous pouvez également consulter les infos sur le projet de requalification sur : www.agglo-plainevallee.fr/zac-val-ezanville

Téléchargez ici le support présenté lors de la Réunion Publique du 29 septembre